保租房物業(yè)費(fèi)定價(jià)遭遇“打架”
◎南昌鴻鵠夢(mèng)·青年公寓租戶：收費(fèi)“超標(biāo)”，市級(jí)文件與省政府定價(jià)目錄相沖突 ◎運(yùn)營方：參照有關(guān)文件精神執(zhí)行
來源： 新法治報(bào)·贛法云客戶端 | 日期： 2025年06月12日 | 制作： 賈辛 | 新聞熱線： 0791-86847870
南昌市鴻鵠夢(mèng)·青年公寓是利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房全國五個(gè)試點(diǎn)之一。南昌市專門為其出臺(tái)試點(diǎn)實(shí)施方案，規(guī)定物業(yè)費(fèi)須參考周邊市場(chǎng)物業(yè)水平，與房屋租賃市場(chǎng)接軌。基于此，該公寓的物業(yè)費(fèi)定價(jià)為3元/月·平方米。
然而，作為保障性租賃住房，物業(yè)費(fèi)的定價(jià)遠(yuǎn)高出《江西省政府定價(jià)的經(jīng)營服務(wù)性收費(fèi)目錄清單（2025）》限定的0.2~1.65元/月·平方米。
對(duì)此，鴻鵠夢(mèng)·青年公寓運(yùn)營方表示，3元/月·平方米的物業(yè)費(fèi)定價(jià)，有自然資源部辦公廳、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳聯(lián)合下發(fā)的相關(guān)文件中“不得隨意改變?cè)圏c(diǎn)實(shí)施方案的內(nèi)容”作為支撐。
當(dāng)政府定價(jià)目錄與項(xiàng)目試點(diǎn)賦予的靈活定價(jià)權(quán)發(fā)生“碰撞”時(shí)，孰輕孰重？這不僅是該公寓租戶的困惑，更是保障性租賃住房高質(zhì)量發(fā)展進(jìn)程中亟待厘清的普遍性課題。
租戶質(zhì)疑：
保租房收“市場(chǎng)化”物業(yè)費(fèi)
鴻鵠夢(mèng)·青年公寓位于南昌市紅谷灘區(qū)嶺口路。6月4日，記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，該項(xiàng)目剛交付不久，共有2棟16層的住宅樓，小區(qū)環(huán)境整潔。
“按地段和環(huán)境來說，小區(qū)房租適中，但物業(yè)費(fèi)有些高。”在采訪中，有租戶告訴記者，她租住的一居室面積有50多平方米，月租金在1500元左右，但物業(yè)費(fèi)卻需要按照3元/月·平方米交納，算起來一年的物業(yè)費(fèi)占到了房屋年租金的10%。
據(jù)了解，鴻鵠夢(mèng)·青年公寓項(xiàng)目于2024年9月投入運(yùn)營，總用地面積約13.3畝，共計(jì)280套，戶型有一居室、兩居室、三居室，面積為51平方米至90.5平方米不等。作為保障性租賃住房項(xiàng)目，該青年公寓的申請(qǐng)條件為：新市民（非本市戶籍或取得本市戶籍3年內(nèi)）或青年人（本市戶籍、40周歲以下的成年人），且租賃者個(gè)人名下在南昌市東湖區(qū)、西湖區(qū)、青云譜區(qū)、青山湖區(qū)、紅谷灘區(qū)無住房，未享受公租房（廉租房）、經(jīng)濟(jì)適用住房、共有產(chǎn)權(quán)住房等政策。而租金嚴(yán)格按照政府指導(dǎo)價(jià)格執(zhí)行，遵循“租戶可負(fù)擔(dān)、企業(yè)可持續(xù)”的原則，最高不超過同類市場(chǎng)租賃住房租金的90%，平均租金為29.3元/月·平方米。
采訪中，有租戶告訴記者，根據(jù)江西省發(fā)展和改革委員會(huì)關(guān)于公布《江西省政府定價(jià)的經(jīng)營服務(wù)性收費(fèi)目錄清單（2025）》的通知，保障性住房物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為0.2~1.65元/月·平方米。而鴻鵠夢(mèng)·青年公寓的物業(yè)費(fèi)價(jià)格遠(yuǎn)超政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。
記者隨機(jī)采訪了該項(xiàng)目周邊幾個(gè)商圈的公寓物業(yè)費(fèi)價(jià)格，有房產(chǎn)中介表示，該區(qū)域50平方米左右的商住公寓出租價(jià)格在每月1500~3500元之間，物業(yè)費(fèi)價(jià)格在2.5~3.8元/月·平方米不等。
那么，鴻鵠夢(mèng)·青年公寓既然是政府投資打造的保障性租賃住房項(xiàng)目，為何物業(yè)費(fèi)價(jià)格直逼物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)均價(jià)，不能參照省政府的經(jīng)營性服務(wù)定價(jià)執(zhí)行呢？
運(yùn)營方回應(yīng)：
參照有關(guān)文件精神執(zhí)行
帶著疑問，記者來到鴻鵠夢(mèng)·青年公寓的物業(yè)服務(wù)中心，工作人員告訴記者，該公寓項(xiàng)目由南昌市紅谷灘城市投資集團(tuán)有限公司投資建設(shè)，而相關(guān)運(yùn)營則由該公司下屬子公司南昌市贛江新天地假日酒店有限公司負(fù)責(zé)。
面對(duì)租戶對(duì)物業(yè)費(fèi)過高的質(zhì)疑，記者了解到，運(yùn)營方在接受租房申請(qǐng)時(shí)，對(duì)于房屋租金以及物業(yè)費(fèi)價(jià)格都進(jìn)行了明確公示。
6月6日，南昌市贛江新天地假日酒店有限公司就相關(guān)問題回復(fù)本報(bào)，鴻鵠夢(mèng)·青年公寓（嶺口路集租房項(xiàng)目）作為全國5個(gè)城市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)項(xiàng)目之一，首次嘗試采用村集體出地、國企出資模式建設(shè)保障性租賃住房，促進(jìn)解決新市民、青年人等群體的住房困難問題。
在試點(diǎn)過程中，南昌市配套出臺(tái)了《南昌市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)實(shí)施方案》，其中規(guī)定項(xiàng)目建成后，在符合相關(guān)規(guī)定前提下，租賃住房的租金水平可統(tǒng)籌考慮區(qū)位、配套、市場(chǎng)需求等因素，并參考周邊市場(chǎng)物業(yè)水平，與房屋租賃市場(chǎng)接軌。
“青年公寓項(xiàng)目是參照已運(yùn)行的南昌市保租房項(xiàng)目、周邊小區(qū)等物業(yè)費(fèi)用價(jià)格制定物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并在紅谷灘區(qū)關(guān)于2024年度保障性租賃住房申請(qǐng)受理的公告進(jìn)行公示。”南昌市贛江新天地假日酒店有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人在受訪時(shí)表示，《自然資源部辦公廳、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳關(guān)于福州等5個(gè)城市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)實(shí)施方案意見的函》中還明確規(guī)定，不得隨意改變?cè)圏c(diǎn)實(shí)施方案的內(nèi)容，故鴻鵠夢(mèng)·青年公寓物業(yè)費(fèi)定價(jià)均參照自然資源部辦公廳、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳文件精神執(zhí)行。（記者吳強(qiáng) 劉學(xué)龍）
編輯：賈辛
校對(duì)：王小明
復(fù)審：吳旭