合同變更背后的物業(yè)價格迷局
贛州市中海國際社區(qū)東郡B區(qū)業(yè)主質(zhì)疑物業(yè)費收取標準
來源： 新法治報·贛法云 | 日期： 2025年09月30日 | 制作： 賈辛 | 新聞熱線： 0791-86847870
9月8日，贛州市中海國際社區(qū)東郡B區(qū)（以下簡稱東郡B區(qū)）物業(yè)管理委員會（下稱物管會）成員劉先生向記者反映，小區(qū)內(nèi)有兩份價格不一的前期物業(yè)管理服務合同，引起業(yè)主爭議。
記者介入調(diào)查后了解到，其中一份是2012年開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂、在贛州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局備案的合同，約定物業(yè)費標準為1.5元/平方米·月；另一份是2013年物業(yè)公司與業(yè)主實際簽訂、可在章貢區(qū)住房保障安置服務中心查詢的合同，物業(yè)費標準為1.87元/平方米·月。但多年來，業(yè)主實際繳納的價格是1.8元/平方米·月。
劉先生對記者說：“因擔心利益在這期間受到損害，希望物業(yè)公司和有關(guān)部門給業(yè)主們一個說法。”據(jù)了解，事件橫跨當?shù)厍捌谖飿I(yè)實施政府指導價和市場價兩個時期，兩份合同效力涉及諸多法律爭議。經(jīng)業(yè)主反映，章貢區(qū)住房保障安置服務中心工作人員正在就此事進行調(diào)查。
贛州市中海國際社區(qū)東郡B區(qū)
物業(yè)費依據(jù)何來？
9月10日，記者到贛州市城市住房服務中心求證相關(guān)信息。工作人員告訴記者，在2012年8月28日，中海國際社區(qū)一期前期物業(yè)管理評標會中，光大物業(yè)（后更名中海宏洋物業(yè)）以1.5元/平方米·月的價格中標，開發(fā)商中海宏洋地產(chǎn)（贛州）有限公司與物業(yè)公司雙方簽訂前期物業(yè)合同并備案。這便是業(yè)主口中的“舊合同”。
這份合同顯示，其有效期到2017年9月止，其間如業(yè)主委員會成立并代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效時，本合同自動終止。但若合同期滿前3個月，業(yè)主委員會尚未成立，雙方應按照市場化原則及時協(xié)商、調(diào)整物業(yè)費用標準。
劉先生向記者介紹，在上述合同有效期內(nèi)，開發(fā)商于2013年初與業(yè)主簽訂購房合同的同時，附帶了一份業(yè)主與物業(yè)公司之間的新前期物業(yè)服務合同，并要求所有業(yè)主簽署，這份新合同將原通過招投標確定的價格修改為1.87元/平方米·月，由此完成了第一次調(diào)價。“當時住房尚未交付，更未成立首屆業(yè)委會，業(yè)主們對還存在一份1.5元/平方米·月標準的舊合同并不知情。”劉先生表示，直到今年6月，一位熱心業(yè)主通過贛州市人民政府信息公開平臺才發(fā)現(xiàn)了舊合同。
9月9日，記者到章貢區(qū)住房保障安置服務中心了解相關(guān)情況。工作人員告訴記者，新合同模板可在贛州市房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)信息平臺上查詢，該合同系2019年由物業(yè)公司上傳的補錄信息，僅供參考。“《前期物業(yè)服務合同》只能是開發(fā)商取得商品房預售許可證之前在住建部門備案的合同。”該工作人員解釋。
新合同僅供參考，舊合同價格為1.5元/平方米·月標準，那么實際收取的1.8元/平方米·月標準又依何而定呢？
物業(yè)公司曾提交上浮收費申請
記者了解到，在舊合同曝光并引發(fā)業(yè)主質(zhì)疑后，今年8月，物業(yè)公司在給中海東郡B區(qū)物管會的回復函中，對相關(guān)內(nèi)容有所提及。該函稱，《江西省物業(yè)管理服務收費管理辦法》附件2第3項明確規(guī)定，獲得全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范稱號的物業(yè)，其服務收費標準可在各等級最高標準的25%以內(nèi)上浮，根據(jù)該規(guī)定，物業(yè)公司向原贛州市物價局提交了上浮收費申請，并獲通過。
該函還稱，隨后，物業(yè)公司與開發(fā)商中海宏洋地產(chǎn)（贛州）有限公司重新簽訂《中海國際社區(qū)一期前期物業(yè)管理服務合同》，并辦理備案。2014年12月，東郡B區(qū)交付，物業(yè)公司按照1.8元/平方米·月物業(yè)費價格與業(yè)主簽訂《前期物業(yè)服務協(xié)議》，并就收費標準于客戶服務中心上墻公示。因此，物業(yè)公司認為不存在亂提價和欺詐情況。
9月17日，贛州市發(fā)展和改革委員會對劉先生提出的政府信息公開申請作出了回復。根據(jù)回復內(nèi)容，物業(yè)公司曾于2013年9月13日向原物價局提交調(diào)價申請，申請中使用的收費標準為1.87元/平方米·月。記者也從贛州市發(fā)展和改革委員會處得到證實，原物價局于2013年11月15日的批復中，小區(qū)公共性服務被定價為1.8元/平方米·月。
值得注意的是，該批復比舊合同備案要晚上一年，也比物業(yè)公司、業(yè)主簽訂新合同的時間要晚上數(shù)月。按照2009年起施行的《贛州市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)應當在簽訂前期物業(yè)服務合同后15日內(nèi)，向所在地房地產(chǎn)行政主管部門申請核發(fā)《物業(yè)管理服務等級證明》，之后憑該證明，報當?shù)貎r格行政主管部門核定前期物業(yè)服務收費標準。
“物業(yè)公司所稱‘重新備案’、標價1.8元/平方米·月的第三份合同何時簽訂？現(xiàn)在何處？”劉先生表示，關(guān)于“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范稱號”，物業(yè)公司也曾在回復函中允諾提供相關(guān)證明，但至今未能兌現(xiàn)。
記者致電中海宏洋物業(yè)管理有限公司贛州分公司負責人，對方表示以此前對業(yè)主回復為準，不再接受其他采訪。開發(fā)商中海宏洋地產(chǎn)（贛州）有限公司目前已處于注銷狀態(tài)。
律師：合同之爭事關(guān)定價標準
東郡B區(qū)的2份合同三個價格，涉及兩個重要時間節(jié)點，一是舊合同約定，合同期限至2017年止；二是根據(jù)贛市價價字〔2016〕61號等文件精神，贛州市于2016年放開了物業(yè)服務收費（保障性住房除外），實行市場調(diào)節(jié)價。因為經(jīng)歷機構(gòu)改革和人員變動，贛州市物價局已不復存在。
在這一背景下，哪個收費標準才有法律效力？記者就此事采訪了北京市乾坤律師事務所何烈偉律師。他表示，建設(shè)單位通過招標選聘物業(yè)公司并簽訂舊合同，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移后，合同權(quán)利義務轉(zhuǎn)讓給業(yè)主，對全體業(yè)主具有約束力。合同中1.5元/平方米·月的價格標準為招投標實質(zhì)內(nèi)容，根據(jù)招標投標法、《物業(yè)服務收費管理辦法》相關(guān)規(guī)定，不得隨意更改。
何烈偉認為，新合同既未通過招投標程序，亦未經(jīng)業(yè)主委員會和業(yè)主大會表決程序，最終價格條款還需物價部門根據(jù)舊合同核定。
因此在2013年末的第二次通過價格部門批復“變價”中，何烈偉認為物業(yè)公司也應該以舊合同申報，價格部門再基于舊合同批復，若非該標準，可能損害其他投標者利益、破壞競爭秩序，違背招標投標法禁止背離合同實質(zhì)性內(nèi)容的協(xié)議及《物業(yè)管理條例》通過市場競爭保護業(yè)主利益的規(guī)定，可能因違反強制性規(guī)定而無效。即后續(xù)1.8元/平方米·月批復是否適用于全體業(yè)主，何烈偉認為仍存疑。
2016年，贛州市開放市場定價。“一般認為，在執(zhí)行政府指導價期間，應該以價格部門批復為準，取消政府指導價后再以市場價為準。”就劉先生等業(yè)主的疑問，章貢區(qū)住房保障安置服務中心工作人員初步回復記者。
何烈偉認為，市場價即后續(xù)經(jīng)業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)約定的合同價格，2016年后尚未依法續(xù)聘或者另聘的，按原物業(yè)服務合同執(zhí)行，這也意味著除非再出現(xiàn)其他招標備案合同，在政府指導價消失、舊合同尚未到期（2016-2017），或舊合同到期后（2017年以后），舊合同才是定價關(guān)鍵。
泰和泰（南昌）律師事務所樊穎奇律師也認為，舊合同約定的終止條件（業(yè)委會成立）和價格條款（1.5元/平方米·月）在未經(jīng)合法程序變更前持續(xù)有效。后續(xù)價格調(diào)整需以該合同為基礎(chǔ)，并遵循法定程序（如價格部門核準或業(yè)委會協(xié)商）。但適用標準的問題，需要綜合考慮。若物業(yè)公司無法證明2013年1.8元/平方米·月批復的合法性（如提供國家級優(yōu)秀示范證明），則1.5元/平方米·月為唯一有效標準。2016年政府指導價取消后，若業(yè)委會未成立，舊合同繼續(xù)有效，仍為基準，物業(yè)公司需與業(yè)主協(xié)商調(diào)整或重新招投標，單方面提價無效。
劉先生算了筆賬，僅在一期東郡B區(qū)這座擁有1000余戶住戶的小區(qū)中，以戶均面積100平方米估算，十年間涉及的物業(yè)費可能達數(shù)百萬元。“小區(qū)不同時期到底該適用哪個標準？業(yè)主知情權(quán)和合法利益如何保障？希望有關(guān)部門給個說法。”劉先生表示。
針對業(yè)主反映的問題，章貢區(qū)住房保障安置服務中心表示，目前仍在調(diào)查中。
（王政 記者吳強）
編輯：賈辛
校對：陳衛(wèi)星
審核：吳旭